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실전 경매 투자자를 위한 부동산 경매 권리분석법
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실전 경매 투자자를 위한 부동산 경매 권리분석법
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적게는 수천만 원에서 많게는 수십억 원짜리 경매물건의 투자를 결정하기 위해 꼭 알아야 할 권리분석의 모든 것을 담아낸 책. 책상머리 지식으로는 절대 흉내낼 수 없는 고수들만의 경매노하우를 담고 있어, 이제 막 부동산 경매투자를 시작해 권리분석에서 어려움을 겪고 있는 초급자들에게 권리분석 정복의 묘미를 일깨워준다. 분석할 권리의 종류 및 기본 개념은 물론 등기부 보는 법, 경매표 읽는 법, 배당표 작성법 등 경매투자에서 반드시 필요한 지식들을 체계적으로 터득할 수 있다.

저자 : 우형달

지은이 우형달
전남 해남에서 태어나 건국대학교 부동산대학원에서 부동산학 석사학위를, 국립 강원대학교 일반대학원에서 부동산학 박사학위를 취득했다. ‘석사·박사학위’ 논문 주제가 모두 ‘법원 부동산 경매’다. 부동산 경매를 테마로 부동산학 석사·박사학위를 취득한 명실 공히 국내 최초의 경매박사다. 2009년부터는 ‘동방대학원대학교 미래예측학과’ 박사 과정에 입학해 우리 전통사상에 입각한 부동산 풍수지리학을 새롭게 공부하고 있다.
현재 건국대학교 사회과학대학원과 강원대학교 경영정보대학원에서 권리분석과 부동산학을 강의하고 있다. 광운대학교, 한양대학교, 경기대학교, 아주대학교, 세명대학교 등 여러 대학교와 중앙일보 조인스랜드, 한국생산성본부, 현대백화점 문화센터, I-Park백화점 등에서 권리분석과 실전투자사례에 관해서도 강의하고 있다. 또한 조인스랜드 커뮤니티인 ‘법원경매로 함께 10억 원 만들기’를 운영하며 부동산 경매 노하우를 전파하고 있고, 조인스랜드 재테크전문가 코너 전문위원으로 활동한 바 있다.
외환위기 직전인 1996년 부동산 경매에 입문해 지금까지 약 100여 건 낙찰받은 바 있는 내공이 높은 실전 경매 투자자이기도 하다. 현재 법원경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사이며, 새천년펀드·우리펀드·법지펀드의 펀드매니저로 활동하고 있다.
부동산 경매에 관해 지은 책으로는 『실전고수 우형달 박사의 경매투자의 모든 것』, 『부동산 경매 초보자가 꼭 알아야 할 70가지』, 『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 실전투자법』, 『나는 부동산 경매로 17억 벌었다』, 『이것이 재테크 경매다』, 『부동산 법원경매 수익률 1,000%』, 『법원경매 권리분석 시리즈』, 『땅! 경매, 수익률 1000%』, 『2006년 부동산 대해부(경매편)』, 『2006년 부동산 대전망(경매편)』 등이 있다.

지은이 김종덕
건국대학교 부동산대학원을 마치고 전주대학교에서 부동산학 박사학위를 받았다.
경기은행 여의도지점 차장, 국회의원 보좌관, 새천년자산관리 대표를 거쳐 법원경매 투자법인 (주)GMRC 전무이사로 재직중이다.
건국대학교 부동산대학원에서 부동산학 강의를 하고 있으며, 전주대학교 부동산학과 겸임교수, 한국부동산학박사회 상임이사이기도 하다.
또한 신용분석사, 제2종 및 제1종 투자상담사, 금융자산관리사(F·P), 공인중개사, 사회복지사 등의 자격을 갖추고 있다.

지은이의 말 _ 개정된 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 완전 반영!

배당표 한 장 제대로 설명하지 않는 권리분석 책들은 이제 그만!



1부 권리분석의 개념 제대로 이해하기


1장 법대로 하는 것이 권리분석이다

인수되는 권리와 소멸되는 권리를 구분하라

말소주의·인수주의 및 대항력

권리분석을 어렵다고 느낄 이유가 없다



2장 사과의 썩은 부분을 도려내는 게 권리분석이다

부동산 경매에서는 조금 썩은 사과가 더 맛있다

치유 가능한 하자와 손 대면 안 되는 하자

일부 썩은 사과를 골라낼 줄 알면 즐거운 이유



3장 말소기준권리를 알아야 권리분석이 보인다

말소기준권리의 개념을 정확히 이해해야 한다

말소기준이 되는 등기부상 권리들

하자 있다고 기피하는 건 편견일 뿐이다



2부 권리분석의 대상 꼼꼼하게 살펴보기


1장 권리분석을 위해 필요한 사항들

먼저 권리분석 대상이 되는지부터 판단하자

권리분석을 위한 정보를 구하자



2장 경매지상 기본적인 권리분석

유료 경매지를 활용하자

법원 매각목록 보기



3장 특별법의 보호 대상이 되는 부동산

민법상 임대차 규정보다 해당 특별법이 먼저 적용된다

주택임대차보호법이 적용되는 경우

상가건물임대차보호법이 적용되는 경우



4장 물건조사시 기본적인 공적 서류들

법원 입찰물건명세서

토지대장·건축물관리대장·토지이용계획확인원

이해관계인목록

매각물건명세서

현황조사서

감정평가서

유료경매지 보는 법



3부 등기부상 권리분석 손쉽게 정복하기


1장 등기부로 부동산의 과거와 현재를 본다

사람에겐 호적이, 부동산엔 등기부가 있다

등기부상 권리관계

등기부등본의 종류



2장 부동산 물권 속속들이 파헤치기

물권은 물건에 대한 권리다

소유권 이야기

저당권 이야기

전세권 이야기

가등기 이야기

지상권 이야기

지역권 이야기

경매개시결정기입등기 이야기

토지·건물 등기부가 서로 다를 때



3장 예측하기 어려운 권리들

물권의 권리분석에 비해 어려운 이유

가압류 이야기

등기부상 당해세와 일반세

처분금지가처분 이야기

예고등기 이야기



4부 등기부 외 권리분석 빈틈없이 실행하기


1장 실체는 없으면서 존재하는 등기부 외 권리

등기부 외 권리의 개념

등기부 외 권리가 중요한 이유



2장 주택임차인에 대한 권리분석

임차인 미상인 주택

선순위 임차인 있는 주택

후순위 임차인 있는 주택

선순위·후순위 임차인이 혼재돼 있는 주택

가장 임차인(가짜 세입자) 있는 주택

단순 점유자 있는 주택



3장 상가건물임차인에 대한 권리분석

경매시장에 나온 상가건물은 죽은 상가이기 십상이다

상가건물 적용범위, 보증금액, 최우선변제표

개정된 상가건물 적용범위, 보증금액, 최우선변제표



4장 임대차보호법의 핵심 요소 4가지

대항력·최우선변제·우선변제·확정일자의 개념

대항력

최우선변제보호

우선변제

확정일자

주택임차인분석

임차권등기명령



5장 반드시 알아야 할 등기부 외의 권리 6가지

법정지상권 이야기

유치권 이야기

대위변제 이야기

등기부상 공유지분 이야기

분묘기지권 이야기

무잉여 가능성 이야기



5부 권리분석의 4대 핵심 완벽하게 꿰뚫기


1장 핵심 1_저당권이 설정돼 있을 때

저당권의 개념 및 특징

저당권이 최선순위인 경우 ① (저당권 → 가압류 → 임차인)

저당권이 최선순위인 경우 ② (저당권 → 임차인 → 가압류)

저당권이 최선순위인 경우 ③ (저당권 → 임차인 → 저당권)

저당권이 2순위인 경우 (임차인 → 저당권 → 가압류)

선순위 임차인의 4가지 유형

저당권이 3순위인 경우 (가압류 → 임차인 → 저당권)



2장 핵심 2_전세권이 설정돼 있을 때

전세권의 개념 및 특징

선순위이고 확정일자가 말소기준보다 먼저인 전세권

선순위이나 확정일자가 말소기준보다 나중인 전세권

선순위 전세권으로 배당요구 안 한 전세권

선순위 전세권으로 배당요구한 전세권

후순위 임차인의 전세권



3장 핵심 3_임차권등기가 경료돼 있을 때

임차권등기의 개념 및 특징

선순위이고 확정일자가 말소기준보다 먼저인 임차권등기

선순위이고 확정일자가 말소기준보다 나중인 임차권등기

선순위이고 확정일자가 없는 임차권등기

후순위이고 확정일자가 말소기준보다 나중인 임차권등기



4장 핵심 4_가압류가 경료돼 있을 때

가압류의 개념 및 특징

가압류가 말소기준보다 후순위인 경우

가압류가 최선순위로 말소기준 권리가 되는 경우

전 소유자의 가압류가 최선순위인 경우 ①

전 소유자의 가압류가 최선순위인 경우 ②

전 소유자의 저당권, 가압류 순서인 경우

저당권·임차인전입(확정 있음)·가압류 순서인 경우

저당권·임차인전입(확정 없음)·가압류 순서인 경우

저당권·가압류·임차인전입(확정 있음)·가압류 순서인 경우

가압류·임차인전입(확정 없음)·가압류 순서인 경우

선순위 임차인전입(확정 있음), 가압류 순서인 경우

선순위 임차인전입(확정 없음), 가압류 순서인 경우

토지별도등기에서 말소 안 되는 가압류



6부 배당표 작성의 기본 원리 파악하기


1장 수익분석을 위해 배당표 작성은 필수다

배당표 작성이 중요한 이유

배당표 작성의 3가지 원리

배당 종류

전체 배당순위



2장 소액임차인 최우선변제금액

소액임차인 최우선변제금액의 변천 과정

주택임대차보호법 시행령에 의한 최우선변제금액의 구체적 범위

주택임차인 소액최우선변제(배당) 범위표

임대차보호법상 소액최우선변제 권리

주택임차인의 최우선변제권 배당순위



3장 지역·금액·말소기준에 따른 최우선배당

서울특별시의 주택일 때

인천광역시(군 지역 제외)의 주택일 때

인천광역시(군 지역)의 주택일 때

5대 광역시(군 지역 제외)의 주택일 때

5대 광역시(군 지역)의 주택일 때

그 밖의 지역에 있는 주택일 때



4장 상가건물임대차보호법상의 배당표 작성연습

상가건물임대차보호법상 보호 대상과 최우선변제범위

상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 경우 _ 서울특별시

상가건물임대차보호법이 적용되는 경우 _ 과밀억제권역

상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 경우 _ 광역시

상가건물임대차보호법이 적용되는 경우 _ 광역시

상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 경우 _ 기타 지역

상가건물임대차보호법이 적용되는 경우 _ 기타 지역

말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 서울특별시 상가

말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 인천광역시 시 지역

말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 인천광역시 군 지역

말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 과밀억제권역(서울제외)

말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 5대 광역시 시 지역

말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 6대 광역시 군 지역

말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 그 밖의 기타지역 ①

말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 그 밖의 기타지역 ②



7부 본격적인 배당표 작성연습 139제


1장 각각의 물건에 따라 배당표 작성 방법도 다르다

각 권리자들의 권리성립순서에 유의하자

권리가 빠른 사람이 먼저 배당받는다

조건에 따라 최우선배당금액이 달라진다

배당표 작성이 안 되면 입찰이 불가능하다



2장 배당표 작성연습_아파트



3장 배당표 작성연습_연립·다세대



4장 배당표 작성연습_다가구주택



5장 배당표 작성연습_단독주택



6장 배당표 작성연습_근린주택



7장 배당표 작성연습_오피스텔



8장 배당표 작성연습_상가건물



9장 배당표 작성연습_공장·임야



부록 1_배당표 작성연습 해답

부록 2_경매 관련법과 시행령

배당표 한 장 쓸 수 없는 권리분석 책들은 이제 그만!


이 책은 적게는 수천만 원에서 많게는 수십억 원짜리 경매물건의 투자를 결정하기 위해 꼭 알아야 할 권리분석의 모든 것을 담아낸 역작이다. 책상머리 지식으로는 절대 흉내낼 수 없는 고수들만의 경매노하우를 담고 있어, 이제 막 부동산 경매투자를 시작해 권리분석에서 어려움을 겪고 있는 초급자들에게 권리분석 정복의 묘미를 일깨워주는 유용한 참고서다. 부동산 경매로 수십억의 부를 쌓아 올려 실전 승률이 검증된 저자의 오랜 경륜이 배어 있는 이 책을 통해 분석할 권리의 종류 및 기본 개념은 물론 등기부 보는 법, 경매표 읽는 법, 배당표 작성법 등 경매투자에서 반드시 필요한 지식들을 체계적으로 터득할 수 있다.

실전 경험만이 수익률을 결정짓는 부동산 경매 세계에서 이론이나 판례보다 더욱 중요한 것은 경매부동산의 각종 권리 내용을 정확하게 파악해 말소기준권리에 따른 임차인의 배당·인수·명도 여부와 낙찰가격의 타당성을 명확히 하는 일이다. 이를 위해서는 권리분석의 핵심인 말소주의와 인수주의를 한눈에 판가름할 수 있도록 일목요연하게 정리하는 기술, 즉 제대로 된 배당표 작성 능력이 필수다. 이 책의 백미인 배당표 작성 연습문제는 서울·수도권·광역시 등 지역별, 아파트·단독주택·다가구주택·오피스텔·상가건물 등 물건별, 배당 기준이 되는 연도별로 사례를 세분화해 권리분석의 모든 것을 완전히 정복할 수 있도록 했다.

이 책을 기본으로 학습한다면 부동산 경매 초보자들도 알짜배기 물건을 배당받는 고수가 될 수 있을 것이다.



다양한 사례와 배당표 작성연습으로 정복하는 권리분석!


이 책은 총 7부로 구성되어 있다. 먼저 1부에서는 권리분석의 기본 원칙인 말소주의와 인수주의에 대해 설명한다. 치유 가능한 하자와 손대면 안 되는 하자를 구분해, 경쟁률은 낮고 수익률은 높은 경매물건을 고르는 것이 목적이다. 또한 2부에서는 권리분석의 대상이 되는 부동산의 가치를 올바르게 판단할 수 있도록 물건 정보 구하는 방법, 공적 서류 보는 방법, 임대차특별법이 적용되는 경우 등에 대해 살펴본다. 한편 3부에서는 부동산의 과거와 현재를 보여주는 등기부상의 권리관계에 대해 알아보고, 각종 물권이 설정된 경우의 말소기준권리를 완전히 정복한다. 또한 4부에서는 등기부상에 등재돼 있진 않지만 반드시 확인해야 하는 도깨비 같은 등기부 외 권리의 개념 및 수많은 변수들에 대해 분석한다.

5부에서는 권리분석에서 빈도가 가장 높은 4대 권리인 저당권·전세권·임차권·가압류가 설정돼 있을 때의 여러 경우들을 하나하나 가정하고 배당·인수·명도 여부를 알아봄으로써, 권리순서에 따른 순위배당과 안분배당에 대해 명확하게 인식할 수 있다. 6부에서는 권리분석의 핵심인 배당표 작성의 기본 원리를 습득하고, 소액임차인의 최우선변제보호에 대해 확실한 개념을 정립할 수 있다. 특히 지역, 임차보증금액, 말소기준권리 설정일에 따라 최우선배당이 달라지는 모습을 확인하는 것은 다른 어떤 권리분석 책에서도 볼 수 없는 이 책만의 독특하고 유익한 내용이다.

마지막 7부에서는 앞에서 배운 내용들을 실제로 적용해 자신의 권리분석 실력을 시험할 수 있는 배당표 작성 연습문제 139가지를 실었다. 지역별, 물건별, 금액별, 배당기준 연도별로 다양한 사례의 권리분석을 체험할 수 있다. 한편 부록에서는 7부에서 작성해본 배당표의 해답과 경매 핵심 2가지, 권리분석의 근간이 되는 관련법 및 그 시행령 각각을 실었다. 탁월한 경매고수인 저자의 부동산시장을 바라보는 관점과 경매철학이 집약적으로 녹아 있어 권리분석 공부를 최종 정리하는 데 큰 도움이 된다.



추천사
이론과 실제가 절묘하게 결합된 권리분석과 배당표 작성에 관한 전개 방법이 백미다. 그동안 어떤 책에서도 찾아볼 수 없었던 전혀 새로운 시도들이 저자들의 땀의 결실로 책 곳곳에 배어 있다. 초보자들이 어려워만 하는 권리분석과 배당표 작성의 노하우를 이렇게 상세하게 풀어낸 저자들의 노력에 찬사를 보낸다.

이명숙_지지옥션 대표이사


제자이자 후배인 저자들의 경매투자 실력은 이미 대한민국 경매계와 부동산업계에서 정평이 나 있다. 그 투자 노하우가 고스란히 반영된 이 책을 통해 경매시장이 한 단계 업그레이드 되리라는 확신이 든다. 권리분석이란 기본적인 사항에만 충실하면 초급자들도 얼마든지 독학이 가능하다는 것을 이 책이 증명하고 있다.

방경식_부동산학 박사, 강원대학교 부동산학과 교수




이제껏 이 책의 저자들처럼 법원경매의 이론과 실전, 컨설팅의 남다른 실력과 직관, 자신의 지식과 경험을 아끼지 않는 관대함을 겸비한 고수들을 만나본 적이 없다. 이 책을 집필한 노고에 박수를 보내며, 그간의 법원경매투자 노하우의 결정체가 바로 이 책임을 확신한다. 볼수록 깊이가 느껴지는 놀라운 책이다.

안명숙_우리은행 강남 PB센터 매니저


부동산 재테크 책은 이론만의 결과물이어서는 안 되고, 실전투자의 생생한 경험서여야 한다. 저자들의 경매투자를 누구보다 가까운 거리에서 지켜보면서 그들의 실력을 인정하고 감탄하지 않을 수 없었다. 저자들은 그동안의 투자 및 컨설팅 경험을 통해 접한 다양한 사례와 권리분석의 살아 있는 노하우를 이 한 권의 책에 아낌없이 쏟아부었다.

박원갑_부동산 박사, 스피드뱅크 부사장


부동산 경매교육을 담당하고 있는 일선의 교육 실무자로서 그동안 아쉬웠던 점은 이론과 실전투자가 괴리되어 있는 것이었다. 이는 단지 이론을 위한 이론서가 재테크 서적 코너를 가득 채우고 있는 현실에 기인한 바도 크다고 할 수 있다. 이 책을 열면 그 첫 페이지에서부터 지금까지의 부동산 권리분석 책과는 확연히 다름을 느끼게 될 것이다.

최승학_한국생산성본부 재무부동산 교육전문위원


관련 법령 개정으로 공인중개사들에게도 법원경매 입찰 대행과 컨설팅이 허용되어 일반인보다 한 수 위의 권리분석과 배당표 작성 실력을 갖춰야 할 필요성이 생겼다. 이러한 때 마침 이 책을 만나게 되어 무척 반갑다. 이 책에서 제시하고 있는 사례와 연습문제만 완전히 소화한다면 중개업의 새로운 환경에 적응하는 데 부족함이 없을 것이다.

방학영_대한공인중개사협회 인천광역시 서구 지회장


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