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나의 꿈 월세로 천만원 벌기 : 소액투자로 시작해 월천족이 되는 비결
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이 책은 수익형 부동산 투자에 따른 ‘월세’로 황금빛 노후생활을 준비하는 데 길잡이가 되어준다. 노후대비는 언제부터 해야 하는지, 왜 수익형 부동산인지, 성공적인 임대사업을 위한 노하우는 무엇인지에 대한 저자의 꼼꼼한 설명을 읽다 보면 답답했던 마음과 의문들이 시원하게 풀릴 것이다.

저자 : 양지영

저자 양지영은 부동산정보업체 유니에셋과 부동산자문회사 저스트알에서 발행하는 《노블에셋》 등에서 부동산 전문기자로 활동해왔다. 또한 내집마련정보사에서 정보분석팀 팀장을 지냈으며 현재는 부동산전문리서치업체 리얼투데이 리서치실 실장으로 현업에 몸담고 있다.
중개업자, 강남아줌마, 부동산전문가는 물론 나라 밖 전문가들과의 교류를 통해 부동산고수들의 실전 투자노하우를 꿰뚫고 있으며, 실전과 이론을 겸비한 몇 안 되는 전문가로 알려져 있다. 이를 바탕으로 《매경이코노미》 《이코노미조선》 《중앙 이코노믹리뷰》 《Wealth Digest》 《강원일보》 등 각 신문과 잡지에 활발히 기고하고 있다. 또한 MBC, KBS, SBS, MBN, RTN, 교통방송, 한경와우TV 등 방송에도 출연중이며 포털사이트 네이버에서 부동산 칼럼니스트로도 활동했다.
부동산 흐름분석과 투자원칙, 미래가치 분석 등 과학적인 툴을 통해 아파트 및 부동산 투자 컨설턴트로서 굳건히 자리매김하고 있다. 국내 부동산은 물론 파리, 미국, 런던, 베를린, 함부르크, 중국 등 해외 부동산 취재 경험으로 폭넓은 부동산 지식을 자랑한다. 지은 책으로 『부동산 중개업자를 친구로 만들어라』 『아파트 시대 끝났다』 등이 있다.

지은이의 말_ 나도 월세 천만 원을 받는 월천족이 되고 싶다



1장 왜 치킨집 대신 수익형 부동산이어야 하나

베이비부머의 노후, 왜 월세가 답일까

생활고에 시달리는 노후, 이대로는 안 된다

최선이라 꼽는 치킨집 사장,2 년 뒤 절반이 문 닫는다

피할 수 없는 운명인 ‘월세 시대’가 온다

은행이자보다 3배 높은 수익형 부동산 수익율

일본 주택시장을 보면 우리의 미래가 보인다



2장 지금부터 준비하면 월천족이 될 수 있다

준비가 부족하면 ‘월세 로망’은커녕 악몽이 된다

30대에 노후를 일찌감치 준비하라

적재적소에 투자할 종잣돈 모으기 비결

부동산 포트폴리오 리모델링, 지금 당장 하라

구체적인 목표야말로 월천족의 지름길

임대사업에서 실패하지 않으려면 이렇게 하라



3장 투자금 1천만 원으로 임대사업 시작하기

1천만 원으로도 임대사업 시작이 가능하다

내 건물 없이 수익형 부동산 투자하기

소액으로 경매에 투자해 시세차익까지 덤으로 얻기

공동투자로 투자 부담 줄이기

전세 끼고 수익형 부동산에 투자하기

대출 이용해 수익률을 곱절로 높이기

환금성 좋은 부동산 리츠 투자하기



4장 대박 나는 상가 입지를 찾는 특별한 비결

대박 상가 번성 입지는 따로 있다

배후수요보다 더 중요한 사람이 모이는 자리

상권의 변화에 따라 쇠퇴하거나 번창한다

동선에 따라 상가의 운명이 달라진다

빨대효과, 샤워효과, 분수효과를 잡아라

눈에 띄는 가시성의 중요성

1층 상가가 좋다는 편견을 버려라

거주와 임대수익을 한꺼번에 누리는 상가주택

상가 세금, 잘 따져보고 접근해야 한다



5장 오피스텔과 원룸으로 임대사업 성공하기

도긴개긴, 오피스텔과 도시형 생활주택 제대로 알기

그래도 값싸고 수익률 높은 오피스텔

젊은 오피스텔보다는 늙은 오피스텔이 효자다

오피스텔 투자시 반드시 챙겨야 할 것들

큰 땅을 가진 원룸을 목표로 시작하라

낡은 다가구주택을 매입해 원룸으로 리모델링하기

대학가의 원룸사업 전성시대는 끝났다

원룸 임대사업 시작 전에 알아두어야 할 것들

기존 원룸이 흡수 못한 틈새수요를 잡는 원룸텔



6장 수익률 곱절내는 방법, 전전대와 외국인 임대사업

수익률 곱절을 남겨주는 전전대 임대사업

전전대의 법적 문제, 과연 괜찮을까?

낡은 오피스텔 리모델링 후 전전대 놓기

단기 임대로 전전세 놓기

외국인과 단기 임대수요가 몰리는 제주도

깔세 받는 외국인 대상 임대사업

외국인 임대사업은 어떻게 하면 될까?

외국인을 상대로 하는 게스트하우스 성공하기

외국인 세입자의 마음을 사로잡는 법



7장 셰어하우스로 더 젊게 살고, 더 많이 벌기

요즘 젊은층은 월세보다 셰어하우스

왜 셰어하우스의 미래는 밝을 수밖에 없나?

임대수익률 10%가 거뜬한 셰어하우스의 비밀

셰어하우스, 어떻게 투자해야 할까?

셰어하우스 투자의 성공 확률을 높이는 비결

셰어하우스 투자시 기억해야 할 주의사항

오피스텔 전용률을 잘 따져야 돈을 벌 수 있다



8장 임대사업자의 역할과 임대수익률 높이는 법

수익형 부동산 관리비 줄이는 법

세입자의 마음을 사고 신뢰를 형성하라

월세 연체시 계약해지하는 법

복잡한 게 싫을 때는 임대관리업체에 맡겨라

주택임대사업을 하기에 딱 좋은 땅을 고르는 법

땅 구입 전에 꼭 확인해야 할 서류들

수익형 부동산 건축에 앞서 따져봐야 할 것들



9장 수익형 부동산을 관리하고 건축하는 방법을 알아두자

임대사업자 등록, 이렇게 하면 된다

확 늘어난 주택임대사업 세제 혜택을 알아두자

임대사업자 등록, 어떤 것이 유리한가?

주택임대사업자의 비과세 혜택을 제대로 누리기

레버리지 효과로 월세 수익률 높이기

수익형 부동산에 리모델링 옷을 입혀라

인테리어로 건물값이 달라진다! 셀프 인테리어 배우기

수익형 부동산 건축시 수익률 높이는 법

수요에 맞게 설계해야 수익률을 높인다

유지비용과 보수비용을 줄여 수익률 높이기

집 하자시에 책임은 누구에게 있을까?



『나의 꿈 월세로 천만원 벌기』 저자와의 인터뷰

하지만 우리는 물가 상승률을 고려해야 한다. 금융상품은 물가 상승에 따른 금액 변동 없이 처음 정해진 금액을 계속 받는 것이다. 그런데 과연 이다음 10년 후, 20년 후, 30년 후에 돈의 가치가 그대로일까? 그렇지 않다는 건 누구나 다 아는 사실이다. 더군다나 일할 수 없게 된 시점에 물가 상승이 일어난다면 생활은 더욱 궁핍해질 것이다. 안정적인 노후를 위해서는 매월 받는 금액이 물가 상승만큼 높아져야 한다. 이런 위험성은 금융상품에만 있는 것이 아니다. 은퇴자들이 노후대비로 쉽게 선택하는 치킨집, 커피전문점 등의 사업은 더 위험할 뿐이다. 반면 수익형 부동산은 물가 상승률에 따라 그 가치가 달라진다. 가치가 업그레이드된다는 말이다. 땅의 가치가 높아지면 당연히 건물의 시세도 높아지고, 월세 역시 물가 상승률에 따라 높아진다. 그렇기 때문에 안정적인 노후생활을 위해 수익형 부동산의 월세를 주목하라는 것이다. 이제부터 왜 수익형 부동산의 월세가 답인지, 우리는 왜 수익형 부동산을 준비해야만 하는지 자세히 알아보도록 하자. _pp.19~20



은퇴는 일정 나이가 되어 회사에서 물러나거나 사회활동에서 손을 떼고 한가히 지내는 생활을 의미한다. 달리 표현하면 사회적 역할을 가지지 않는 여유로운 삶이다. 격동의 시기를 지내왔고, 노후준비가 잘 되어 있는 사람들은 노동과 책임에서 벗어난 은퇴가 반갑고 여유로울 수 있다. 반면 은퇴 후 생계비가 준비되어 있지 않은 사람들에게 은퇴는 곧 힘겨운 삶의 시작이 될 수 있다. 사정이 이렇다 보니 은퇴 이후에도 경제활동을 지속적으로 희망하는 사람들이 늘고 있다. 하지만 오히려 조기 은퇴자가 증가하고 있는 게 현실이다. 이에 따라 생활고에 시달리며 노후를 보내는 사람들이 늘고 있다. 특히 결혼 시기가 늦어지면서 자녀가 분가하기 전에 은퇴를 맞는 경우가 많아 노후 부담은 더욱 커지고 있다. 결혼과 함께 출산이 늦어지면서 자녀가 대학을 졸업하기 전에 정년퇴직을 하는 사람도 많다. _p.22



국민연금 급여 종류 가운데 대표적이라 할 수 있는 ‘노령연금(흔히 말하는 국민연금)’은 연금 보험료를 10년 이상 내면 만 61살부터 평생 매달 받을 수 있는 연금이다. 하지만 지난 2014년 10월말을 기준으로 노령연금 평균 수급액은3 3만 원 선에 그쳤다. 노후 소득보장 장치로 국민연금 제도가 국민의 불신을 받는 주요한 이유 중 하나가 기금 고갈로 파산해 노후 소득보장은 고사하고 그간 납입해온 보험료마저 돌려받지 못하는 게 아니냐는 우려다. 실제로 국민연금이 사회적 이슈로 떠오를 때마다 많은 국민이 그런 불안 심리를 드러내고, 일부는 국민연금 폐지나 탈퇴를 주장하고는 한다. 게다가 국민연금 기금 소진론이 마냥 근거가 없는 것도 아니다. 제3차 국민연금 장기재정 추계 결과를 보면 국민연금 적립금은 2043년에 2,561조 원(2010년 불변가격 1,084조 원)으로 정점에 이른다. 그러나 고령화 등으로 2044년부터 연금급여 지출이 보험료 수입과 기금투자 수익의 합을 초과하면서 적자로 돌아서고, 2060년에는 적립기금이 바닥을 드러낼 것으로 전망된다. _pp.25~26



깡통전세는 앞으로 더 증가할 가능성이 크다. 금리가 워낙 낮아진 탓에 집주인들이 보증금을 은행에 넣어두지 않고 사업 등 다른 곳에 투자하는 경우가 빈번해지고 있기 때문이다. 그러다 보니 자칫 투자에 실패해 손실이 날 경우 보증금을 돌려주는 데 큰 어려움이 따를 수밖에 없다. 최근 한국은행은 경기 부진과 메르스 여파 등으로 기준금리를 사상 최저 수준인 1.5%로 내렸고, 예금금리 역시 연 1.0%대로 낮아졌다. 실질금리는 사실상 마이너스로 떨어졌다. 전세금을 은행에 맡겨 둔 전세 임대인으로서는 전셋값을 더 올려야 기존 수입을 유지할 수 있다. 가뜩이나 전세 물량이 부족한데 가격 변수까지 더해진 것이다. 현재의 금리 수준이 물가 상승률을 따라가지 못하고 있어, 임대인은 전세금을 은행에 넣어두면 오히려 손해일 수 있다. 그러니 전세를 반전세나 월세로 전환하려는 심리가 강해질 수밖에 없다. _p.36



일본은 1990년대 초반 부동산 버블 붕괴가 시작되면서 극심한 경제 침체를 경험했다. 이는 여전히 우리나라 부동산시장에 반면 교사가 되고 있다. 우리나라 부동산시장은 일본의 사례를 그대로 따라가고 있다고 해도 과언이 아니다. 이런 점에서 현재 일본 부동산시장에서 나타나고 있는 임대주택 활성화 및 도심 집값 상승 현상이 우리나라에서도 일반화될 것이라는 분석이다. 현 일본 부동산시장은 역세권을 중심으로 한 민간임대가 활성화되어 있다. 지난 1980년대 말의 버블기와는 전혀 다른 모습이다. 버블기에는 땅과 건물을 매매하는 데 초점이 맞추어져 있었다. 하지만 최근 일본 부동산은 투자펀드를 포함한 여러 회사가 컨소시엄 형태로 주상복합단지 개발 프로젝트에 참여해 사무실


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