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부동산 대폭락 시대가 온다 : 대한민국 경제 대전망
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부동산 잔치는 끝났다! 부동산에 관한 충격적인 진실!


『부동산 대폭락 시대가 온다』는 대한민국 부동산 거품을 분석하고, 이 거품 붕괴에 대한 대처법을 제안한다. 미국발 금융위기가 전 세계를 뒤흔들고 있는 이때 정작 우리 한국경제는 어떻게 될 것인가? 전 서울시 부동산정책전문관 선대인씨와『부자가 되려면 은행을 떠나라』의 저자 심영철씨가 만나 향후 한국의 부동산시장을 전망한다.



먼저 현재의 집값 거품이 꺼질 수 밖에 없는 이유를 설명한 다음, 집값 거품이 언제, 얼마나, 어떤 형태로 무너질지 거품 붕괴의 메커니즘을 전망하였다. 그리고 이런 거품 붕괴 시대에 피해를 최소화하며 부동산 시장에서 탈출할 수 있는 방법을 조언한다. 또한 변화하는 상황에서의 재무관리에 대해서도 이야기한다.



부동산을 탈출한 사람들이 향후 자신의 가계 경제를 효과적으로 꾸릴 수 있는 방안을 알려준다. 문제의 심각성을 그대로 전달하기 위해, 또 좀 더 많은 이들이 알고 깨달아야 할 부분은 강조하기 위해 더 과감히 표현하였다. 하지만 비관적인 제목과는 달리 부동산 폭락 후 대처 방향까지 친절히 소개하여 한 가닥 희망을 남겨놓았다.



이 책의 독서 포인트!
구체적인 분석과 전망을 토대로 현 부동산 시장 상황을 소개하며 올바른 대비를 하도록 돕는다. MB정부의 정책들 속에서 저자들이 부동산이 폭락할 수 밖에 없다고 생각하는 이유를 다양한 근거와 사례를 들어 명쾌하게 제시한다. 숨기고 싶다고 숨길 수도 없고 인식하고 대비하지 않으면 생존할 수 없다는 저자들의 진심어린 메시지이다.

저자 : 선대인

선대인

부산에서 태어나 경북 경산에서 자랐다. 연세대 정치외교학과를 졸업하고 동아일보에서 6년간 기자생활을 했다. 4차례 한국기자협회 선정 '이달의 기자상'과 한국시티뱅크 선정 '올해의 경제기사상' 우수상(1999년)을 받았다. 이후 미디어다음 취재팀으로 옮겨 1년 반가량 부동산 및 주택 문제와 건설산업 및 정책 등을 깊이있게 다뤘다. 하버드대 케네디스쿨에서 공공정책석사(MPP) 학위를 마치고 2007년 귀국해 서울시 정책전문관으로 일했다. 온라인에서는 '케네디언'이라는 필명으로 활동하며 블로그 불량사회(http://unsoundsociety.tistory.com)를 운영하고 있다. 여우 같은 아내 김태현과 개구장이 아들 선재헌, 귀염둥이 딸 선재인과 일산에서 알콩달콩 살고 있다. 매일 일산 호수공원길을 따라 자전거로 출퇴근하는 즐거움을 만끽하고 있다.《대한민국은 부동산공화국이다?》(2005년)를 공저하고, 《성공하는 사람들의 열정 포트폴리오》(2007년)를 번역했다.

심영철

연세대 경영학과를 졸업하고 삼성그룹의 e삼성 전문가 사이트 MMC 운영을 담당했고, LG투자증권 영업부에 근무했다. SK그룹 금용포털사이트 모네타에서 재테크 팀장을 역임했으며, 현재 웰시안닷컴의 공동대표를 맡고 있다. KBS, MBC, SBS TV와 라디오 프로그램에서 재테크 패널로 활동 중이다. 삼성, LG, 현대, SK 등 주요그룹사의 전문 재테크 강사이기도 하다. 저서로는《부자가 되려면 은행을 떠나라》《부자가 되려면 채권에 미쳐라》《월급만으로는 살 수 없다》《그냥 구질구질하게 살아라》《부자가 되려면 머니코치를 찾아라》《드림팀 25인의 재테크 노하우》 등이 있다.

프롤로그 - 거품 붕괴의 시대가 임박했다



1장 집값 거품이 꺼질 수밖에 없는 이유
01 대한민국 집값 폭등의 진실-가계 부채가 만들어낸 투기 거품

02 세계 경제의 동조화 현상 - 세계적으로 급락하는 집값, 한국만 예외일 수는 없다

03 대한민국은 지금 주택 공급 과잉 시대다 - 지방은 물론이고 수도권도 미분양 물량이 넘쳐난다

04 더 이상 부동산 신화는 없다 - 연간 10% 이상 오르지 않는 주택 투자는 오히려 손해다

05 웬만한 정책에도 꿈쩍하지 않는 위축된 투기 심리 - 투기 심리로 오른 집값, 투기 심리가 꺽이면 내린다

06 먹고살기 힘들 때 부동산 투자는 사치다 - 경기 침체, 물가 상승, 교육비 부담이 부동산 시장을 압박한다

07 가계를 압박하는 소리 없는 위협, 금리 상승 - 집값 투기판에 판돈을 댈 실탄이 없다

08 뉴타운과 재개발 대박의 환상을 버려라 - 뉴타운 지역 수익률은 이제 마이너스로 돌아섰다

09 물량 들이붓기의 말로, 2기 신도시 쇼크 -‘뒤늦게 너무 많이’ 공급되는 물량이 서울과 수도권의 집값을 떨어뜨린다

10 ‘강부자 정권’의 집값 거품 떠받치기 - 이명박 정부는 시장의 힘을 이길 수 있을까?

11 ‘노도강’ 강북 3구, 이미 내리막길로 들어섰다 - 투기 거품의 마지막 불꽃을 태우다

12 집값 거품 붕괴는 연쇄적으로 더 큰 재앙을 부른다 - 경기 침체, 물가 상승 등 경기 전반의 위기가 가중된다

13 집값 거품 붕괴 공포증이야말로 진정한 거품이다 - 경제를 살리려면 지금이라도 빼야 한다

14 ??값 거품이 꺼질 수밖에 없는 이유를 마치며



2장 거품 붕괴의 메커니즘
01 집값 하락 전에 찾아오는 부동산 스태그플레이션

02 거품 붕괴의 규모는 거품의 크기에 정비례한다

03 외환위기 직후의 V자형 반등은 잊어라



3장 부동산 자산을 지키는 안전하고 신속한 전략
01 부동산에 대한 미련을 버려라

02 1초라도 빨리 손절매하라

03 내 집 마련의 환상에서 벗어나라

04 부동산에 대한 시각부터 바꿔라

05 거품이 많이 낀 부동산부터 먼저 처분하라

06 집이 아닌 ‘자신’에게 투자하라

07 시간은 많다, 충분히 바닥을 확인한 다음에 사라

08 부동산 재테크 전문가들은 왜 집값이 오르든 내리든 항상 집을 사라고 할까?

09 세계 부동산 트렌드를 읽고 대비하라

10 대학가 하숙비 누가 올렸나?

11 2030, 그들의 어깨에 한국 경제의 미래가 달려 있다



4장 전문가가 추천하는 금융상품 고급 정보
01 부동산은 전체 자산의 50%로 충분하다

02 노후 대비 자금, 얼마나 필요할까?

03 지금 당장 통장부터 바꿔라

04 저축은행, 고금리 안정형 투자

05 작지만 경쟁력 있는 승부수, 신협과 새마을금고

06 가입자들은 울고 판매사들은 웃는 펀드 수수료의 진실

07 전환사채, 안전하면서 수익 높은 최고의 투자상품

08 한 사람의 인생을 책임지는 라이프사이클펀드

09 꿩도 먹고 알도 먹는 연금저축과 장기마련저축

10 미래형 펀드의 대표주자, ETF

11 많이 알수록 수익이 커지는 ELS

12 골라 먹는 재미가 있는 퇴직연금

13 노후대비의 기본, 연금보험



에필로그 - 부동산 잔치는 끝났다

MB정부도 숨기고 싶어하는 대한민국 부동산의 진실

미련을 버리지 못하면 당신의 집이 날아갈 수도 있다!



이 책의 내용은 두려움을 넘어 공포스럽기까지 하다. 하지만 일독을 권한다.

부동산은 절대로 망하지 않는다는 믿음을 가진 사람들에게는

가장 치명적인 일격이 될 것이다.



한국 부동산 거품 붕괴의 조짐이 보인다.

- 《일본 니혼게이자이 신문》 2008. 9. 2.

집값 거품 부추긴 부동산 전문가, 그들도 건설업계에 빌붙어 사는 사업가일 뿐이다.

- KBS 〈시사기획 쌈〉 2008. 9. 16.

집값 상승의 근본 원인을 찾을 수 없다면 그것이 바로 거품이다.

- 딘 베이커 (미국 경제정책연구센터 공동 소장)

인구 구조상 2010년 버블 붕괴 불가피.

베이비 붐 세대는 퇴직 후 돈이 모자라 노령 소비 재원을 마련하기 위해 부동산을 대량 매각할 것.

- 《오마이 뉴스》 2007. 5. 4.

현재 버블 붕괴 초기 단계다. 그런데 위기의식이 없는 것이 걱정이다.

- 김광수 소장 (김광수 경제연구소) 《주간동아》 2008. 8. 13.

집값 붕괴가 폭발의 중심점이라면 그 파장은 이미 금융권을 강타했고,

이제 일반 기업으로 확산하기 시작했다.

- 폴 캐스리얼 (세계 6대 자산운용사 미국 노던트러스트 수석 이코노미스트)

현재 가장 두드러진 위기의 징후는 수도권 아파트 가격의 거품과 가계 부채의 증가.

- LG경제연구원

올해 들어 아파트 중 19.5%가 미분양. 미분양 문제 해소 안 되면 집값의 25% 하락한다.

- 농협경제연구소

2008년 8월까지 부도를 낸 건설업체수는 일반 79개사, 전문 172개사로 작년 대비 48% 증가했다.

- 대한건설협회



대한민국 부동산 거품 잔혹사가 시작됐다
잔치는 끝났다. 거품의 시대는 가고 붕괴의 시대가 온다. 나라 전체가 아파트 거품에 취해 살던 시대가 저물어간다. 이제 빚잔치를 해야 한다. 가뜩이나 힘겨운 한국 경제에 엄동설한이 다가온다.

부동산 거품 누구의 작품인가?

지난 10년은 정부와 가계의 빚으로 거품을 만들어 성장한 시대였다. 처음에는 IT버블을 만들어 거품 성장을 했고, 카드채 거품을 통해 수백만의 신용불량자를 양산하며 반짝 성장을 했다. 하지만 그 사이 카드채 거품과는 비교가 되지 않는 거품이 자랐다. 부동산 거품이다. 외환위기 이후 집값은 99년부터 급반등했다. 소위 V자 반등이었다. 2000년까지 집값은 원래 외환위기가 없었다면 자연스럽게 이르렀을 정상적인 수준이었다. 하지만 2001년부터 폭등하기 시작 집값은 투기 광풍을 불러일으켰다. 외환위기 이후 정부의 강력한 주택경기 부양책과 저금리 기조에 더해 수급 불균형도 초기 집값을 뛰게 하는 요인이었다. 하지만 한 번 뛰기 시작한 집값은 멈추지 않았다. 처음에는 돈 있는 사람들이 자기 소득으로 집을 사는 경우가 많았다. 하지만 여기저기서 ‘집 사서 돈 벌었다’는 이야기가 돌자, 사람들은 있는 빚, 없는 빚 다 끌어와서 집을 사기 시작했다. ‘설마 더 안 오르겠지’ 하는 생각으로 버텼던 사람들도 하나 둘 씩 투자(또는 투기) 행렬에 뛰어들기 시작했다. 집값 거품은 계속 커져갔다. 은행 등 금융기관들은 ‘이제는 소매금융이다’라는 구호아래 펌프질을 해댔다. 가계의 신용 평가에 신경 쓸 필요 없이, 손쉬운 주택 담보 대출로 ‘땅 짚고 헤엄치기’식 장사를 했다. 계속 펌프질을 해대다 대출 자금이 부족해지자 은행채와 CD를 남발하고, 엔 캐리 자금 등 단기 외화까지 끌어와 펌프질을 해댔다.

피할 수 없는 거품 붕괴의 반격과 그들만의 대처법

모든 거품은 결국 터지게 마련인데 부동산 거품은 충분히 부풀만큼 부풀어 있다. 이젠 정부가 어떤 정책을 쓴다 하더라도 일시적인 반등은 이끌어낼 수 있을지언정 큰 흐름을 바꿀 수는 없다. 세계 경제의 동조화 현상, 주택의 공급 과잉, 낮은 기대수익률, 투기심리의 위축, 가계의 3중고, 금리 상승, 그리고 뉴타운 및 신도시 공급 쇼크, 인구구조의 변화 등 피할 수 없는 현실이 대한민국의 경제를 뒤흔들고 있다. 하지만 지금 우리가 준비한 것은 무엇인가?부동산 거품을 인지하고 호들갑만 떨고 있지 어떠한 교훈과 준비도 하지 못하고 있다. 경제를 살리겠다고 깃발을 들어 올렸던 MB정부마저도 거품 붕괴를 대비하기 보다는 정부 여당의 입장에만 서서 최소한 2010년 지방선거까지 거품을 유지하려고 애를 쓰는 것 같다.

사정이 이럴진대 더 이상 부동산에 미련을 가져서는 곤란하다. 그러면 그럴수록 고통은 더 깊어질 수 있으며, 자칫하다가는 자녀교육, 노후대비 등의 모든 계획이 수포로 돌아갈 위험이 매우 크다. 부동산 비중이 83%에 이르는 현 상황에서 자산관리의 핵심은 비대한 부동산 구조조정이 되어야 한다. 17%에 불과한 금융자산을 아무리 잘 운용한다 하더라도 부동산이 반 토막 난다면 어찌할 셈인가?

그동안 집값이 많이 올라 부담스러운 양도세 때문에 매도를 미루는 경우가 많았다. 이 책 원고를 마무리하는 시점에서 양도세 완화안과 종부세 상한선 하향 조정 등의 대책을 포함한 감세안이 나왔다. 중저소득층을 위한 감세안이라는 정부 설명과 달리 철저히 부유층을 위한 이번 감세안에 대해 여기에서 왈가왈부하지 않겠다. 다만 부동산 시장에 미칠 영향을 생각해보려고 한. 이번 감세안은 고가 주택 소유자들의 양도세 부담을 줄이고, 보유 부담을 다소 덜어주는 효과는 있을 것이다. 집값 거품 붕괴를 좀더 지연시키는 것이다. 당장 양도세 완화안이 시행될 때까지 거래를 동결하는 효과를 내고 있다. 하지만 양도세 완화안 시행 이후라고 안심할 수 있을까? 지금까지 급매로 팔려고 했던 많은 사람들이 매물을 거둬들였다고 한다. 그러나 양도세 완화안이 시행된 뒤 그 매물들이 한꺼번에 쏟아진다면 집값은 어떻게 될까? 양도세 완하안은 정부의 기대와는 달리 호가 위주로 떨어지던 집값을 실거래가로 떨어지게 할 수도 있다. 절감된 양도세의 몇 배나 되는 집값 하락이 있을지도 모른다.

대한민국 부동산 그 은밀한 역사를 파헤치다

그 동안 많은 사람들이 부동산의 위험에 대해 문제제기를 하였지만 그 붕괴 가능성에 대해 체계적으로 설명해 주는 책이나 자료가 거의 전무했다. 거시적 상황을 바라보며 국내의 다양한 실정을 살펴보는 부동산 연구 방법이 전무했다고 말하는 것이 더 정확할 것이다. 단지 부동산 가격을 부추겨 서민들을 홀리고 다니는 소위 ‘부동산 전문가’들의 근거없는 자료만이 부동산 시장의 미래를 보여줄 뿐이었다. 하지만 이제는 더 이상 그렇게 되어서는 안된다. 대한민국의 부동산은 아끼면 되는 석유자원이 아니고, 덜 먹으면 되는 식량 자원의 문제가 아니다. 부동산 문제는 바로 우리 삶과 직결된 문제이기 때문이다. 임대료 상승은 음식값의 상승과 같은 물가 상승과 인력 구조조정으로 이어지는 출발점이기 때문이다. 폭락한 부동산은 더 큰 문제를 야기할 수 있다. 가계 경제의 몰락, 그리고 금융 위기로 연결되기 때문이다.

이제 피할 곳은 없다. 과거 일본과 작금의 미국의 이야기는 바다 건너의 이야기가 아니다. 이제 더 이상 현실을 손바닥으로 가릴 수 없다. 대한민국은 버블 붕괴의 초기 단계에 와 있다. 집값 거품이 붕괴된 뒤 한국은 매우 고통스러운 시간을 맞게 될 것이다. 호미로 막을 수 있었던 상황이 이제는 가래로 막을 수도 없게 되었다. 대한민국의 부동산은 실질 소득의 증가로 쌓아 올린 것이 아니라 ‘부채’로 쌓아 올린 모래성이다. 이제 서서히 아니면 갑작스럽게 거품은 빠질 것이다. 거품을 지키기 위한 무모한 정책이 아니라 자연스럽게 빠지도록 하는 정책 속에서 땅이 아닌 인간에게 투자하는 경제 구조를 갖도록 체질 개선을 동시에 벌일 때이다.

탄탄한 연구를 기반으로 대한민국의 현 상황을 생생히 그려낸 이 책의 내용을 인정하기가 쉽지 않을 것이다. 독자의 이해를 돕기 위해 많은 자료와 설명은 덧붙였지만 문제의 심각성을 알리기 위해 문장을 유약하게 손보지는 않았다. 좀 더 많은 이들이 알고 깨달아야 할 부분은 더 과감히 표현하였으며 또한 대한민국 최고의 금융 전문가가 말하는 부동산 폭락 후 대처 방향까지 친절히 소개하였다. 지금 이 순간도 부동산 거품의 조짐들이 쉴 새 없이 나타나고 있다. 이제 시간이 별로 남아 있지 않았음을 알아야 할 때이다. 이 책은 더 이상 대한민국에 ‘선의의 피해자’를 만들지 않기 위해 만들어진 마지막 경고문이다.


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